タイル補修が必要なサイン
こんにちは！静岡県浜松市のアパート・マンション大規模修繕専門店のハマリノです。
「築20年以上のマンションだけど、外壁タイルの補修は必要なの？」「タイルに少しひび割れがあるけれど、すぐに修理したほうがいい？」と悩んでいる大家さんも多いのではないでしょうか。
外壁タイルは耐久性の高い仕上げ材ですが、長い年月が経過すると、タイルの浮きや剥がれ、ひび割れ、欠け、目地の劣化などが発生します。外観に大きな変化がなくても、タイルの内部で劣化が進んでいるケースもあります。
この記事では、タイル補修が必要なサインとして確認したい症状や、タイルが劣化する原因、放置するリスク、専門業者による調査方法、補修方法の選び方まで詳しく解説します。
この記事を読むと、タイル補修が必要なタイミングや、大家さん自身で確認できる劣化症状、専門業者へ相談するべき状態が分かります。
築20年を超えた賃貸アパート・マンションを所有している大家さんや、建物の維持管理でお困りの大家さんに読んでいただきたい内容です。
1. タイルの浮き・剥がれはタイル補修が必要なサイン
タイルの浮きや剥がれは、外壁タイルの劣化を判断する重要なサインです。特にタイルが外壁から浮いている状態は、将来的な剥落につながる可能性があります。見た目だけでは判断できない浮きもあるため、専門業者による調査が重要です。
打診すると音が変わる「浮き」はタイル補修が必要なサイン
タイルの表面を専用のテストハンマーなどで軽く叩くと、健全なタイルと浮いているタイルでは音が変わります。
健全なタイルは比較的しっかりした音がします。一方、タイルと下地の間に隙間ができている場合には、空洞があるような音がすることがあります。
外壁タイルの浮きは、タイルとモルタルなどの下地との接着が弱くなることで発生します。経年劣化だけでなく、温度変化、地震、建物の動き、水分の侵入なども浮きの原因になります。
外観に異常がないタイルでも内部に浮きが発生している場合があります。国土交通省も、外壁タイルなどの調査方法として打診調査や赤外線調査を位置付けています。
そのため、築年数が経過したアパート・マンションでは、目視だけで「問題ない」と判断しないことが大切です。
タイルの剥がれが進むと落下事故につながる理由
タイルの浮きを放置すると、タイルの接着力がさらに低下して剥がれ落ちる可能性があります。
特にマンションやアパートの外壁タイルは、道路や駐車場、エントランス、通路など、人が通る場所に面しているケースがあります。高い位置にあるタイルが落下すると、入居者や通行人、車両などに被害が及ぶ可能性があります。
国土交通省も、外壁タイルなどについて落下による危害を防ぐための調査や定期報告制度を設けています。
「タイルが1枚だけ浮いているから大丈夫」と考えるのではなく、周辺のタイルまで含めて劣化状況を確認することが重要です。
2. ひび割れ・欠けが起きる原因と見逃しやすいポイント
タイルのひび割れや欠けは、外壁に発生している劣化を確認する分かりやすいサインです。小さな破損でも、雨水の侵入やタイルの浮きにつながる可能性があります。築20年以上の建物では、タイル表面だけではなく、タイル下地や目地も確認することが大切です。
下地の動き・地震・経年劣化で起こるタイルの破損
外壁タイルのひび割れは、タイルそのものだけが原因とは限りません。
建物は日常的にわずかに動いています。昼と夜の温度差による膨張・収縮や、地震による揺れ、コンクリートの乾燥収縮などによって、外壁にはさまざまな力が加わります。
タイルと下地の動き方に差があると、タイルや目地に負担がかかります。長期間にわたって負担が蓄積すると、ひび割れや欠け、浮きなどの劣化につながります。
特に開口部の周辺、建物の角、バルコニー周辺、目地の周辺は、劣化が発生しやすい場所として注意が必要です。
小さなタイルの欠けもタイル補修が必要なサイン
タイルの角が少し欠けている程度なら、急いで補修する必要はないと考える大家さんもいるかもしれません。
しかし、タイルの欠けた部分やひび割れた部分から水分が入り込むと、タイルの接着部分や下地に影響する可能性があります。
さらに、冬場の気温低下などによって水分が凍結と融解を繰り返す地域では、内部の水分が材料に負担をかける場合があります。
タイルの破損を見つけた場合には、破損部分だけを見るのではなく、周囲のタイルや目地まで確認することが大切です。
国土交通省の外壁調査に関する資料でも、剥落、欠損、ひび割れ、白華、ふくれ、浮き、水濡れなどが外壁の確認項目として挙げられています。
3. 雨漏りにつながるタイル劣化のサイン
タイルの劣化は、外壁の見た目だけの問題ではありません。目地やタイル周辺から雨水が侵入すると、外壁内部の劣化や雨漏りにつながる場合があります。雨漏りが発生してから修理するのではなく、外壁に現れる小さな異変を早期に確認することが重要です。
タイル目地の劣化から外壁内部へ水が侵入する仕組み
タイルとタイルの間にある目地は、外壁を雨水から守る役割の一つを担っています。
目地が経年劣化すると、ひび割れや欠損が発生する場合があります。目地に隙間ができると、雨水が外壁内部へ入り込む経路になる可能性があります。
雨水が外壁内部に侵入すると、下地や接着部分の劣化を進行させる場合があります。さらに、建物内部まで水が回ると、室内のクロスや天井にシミが発生するなど、別の補修が必要になるケースもあります。
そのため、タイルだけではなく目地の状態も定期的に確認することが大切です。
タイル表面の異変は雨漏り前の「予兆」になる
タイル表面に白い粉のようなものが付着している場合には、白華現象が発生している可能性があります。
白華は、外壁内部の水分が移動することで、コンクリートやモルタルなどに含まれる成分が表面に現れる現象です。白華だけで建物内部の状態を断定することはできませんが、水分の移動が疑われるサインの一つです。
そのほかにも、タイルの変色、汚れ、水濡れ跡、目地の欠損、ひび割れなどが見られる場合には注意が必要です。
外壁の異変を発見した場合には、写真を撮影して記録しておくと、専門業者へ相談するときにも役立ちます。
4. 放置するとどうなる？タイル補修を後回しにするリスク
タイル補修を後回しにすると、劣化範囲が広がる可能性があります。初期段階なら部分補修で対応できる劣化でも、長期間放置すると下地まで補修する必要が生じる場合があります。大家さんにとって、早期発見は建物の安全性だけではなく修繕費用を抑えるうえでも重要です。
タイルの落下・外壁剥落による重大トラブル
外壁タイルの浮きや剥がれを放置すると、最終的にタイルが落下する可能性があります。
外壁タイルが落下した場合、歩行者への接触、車両への損傷、入居者からの苦情などにつながる可能性があります。建物の所有者には、建物を安全な状態で維持することが求められます。
過去には外壁タイルの落下による死傷事故も発生しており、国土交通省も外壁タイルなどの落下防止対策について注意喚起しています。
「まだ落ちていないから大丈夫」と考えるのではなく、浮きやひび割れなどの段階で専門家に確認してもらうことが大切です。
タイル補修を後回しにすると補修範囲が広がる
タイルの劣化を放置すると、補修する範囲が広がる可能性があります。
例えば、1枚のタイルの浮きから周辺タイルへ劣化が広がるケースがあります。タイルの剥がれだけで済まず、下地のモルタルやコンクリートの補修が必要になるケースもあります。
さらに雨水の侵入によって建物内部まで劣化が進行すると、防水工事や内装補修など、外壁タイル以外の工事が必要になる場合があります。
早期に劣化を発見すれば、部分的なタイル補修で対応できる可能性があります。建物の状態を確認したうえで、必要な範囲だけを補修することが、修繕費用を抑えるポイントです。
5. 早期補修で建物価値を守る！プロが行うタイル補修の診断と対策
タイル補修では、劣化しているタイルを見つけるだけでは十分ではありません。外壁全体の状態を調査して、浮きや剥がれの範囲、下地の状態、雨水の侵入状況などを確認する必要があります。建物の築年数や劣化状況に合わせて補修方法を選ぶことが大切です。
打診調査・赤外線調査でタイルの劣化箇所を正確に把握
外壁タイルの調査では、目視調査、打診調査、赤外線調査などが使用されます。
打診調査では、テストハンマーなどを使ってタイルを確認し、音の違いから浮きの有無を調べます。専門業者が実施することで、目視だけでは確認しにくい浮きも確認できます。
赤外線調査では、外壁タイルの表面温度の違いを利用して、タイルと下地の間に発生した浮きなどを確認します。国土交通省は、一定の条件や方法に基づく赤外線調査について、打診と同等以上の精度を持つ調査方法として位置付けています。
ただし、赤外線調査は日射条件や壁面の状態などによって適用しにくい場合があります。国土交通省の資料でも、日照条件などが調査結果に影響することが示されています。
そのため、建物の状態に応じて、目視、打診、赤外線などの調査方法を組み合わせることが重要です。
タイル補修・張り替え・全面改修の選択基準
タイル補修の方法は、劣化の範囲や原因によって変わります。
浮きが一部に限られている場合には、浮き部分を補修する方法が選択肢になります。タイル自体が破損している場合には、既存タイルを撤去して新しいタイルへ張り替える方法が検討されます。
一方で、外壁全体に浮きやひび割れが広がっている場合には、部分補修だけではなく大規模修繕の計画と合わせた改修が必要になるケースがあります。
築20年以上のアパート・マンションでは、タイルだけではなく、シーリング、防水、塗装、鉄部などにも劣化が発生している可能性があります。
そのため、タイル補修だけを単独で考えるのではなく、建物全体の劣化状況を調査して修繕計画を立てることがおすすめです。
「タイルが何枚悪くなったら全面改修」という一律の基準で判断するのではなく、建物の状態、劣化範囲、過去の修繕履歴、今後の使用予定などを総合的に考えることが大切です。
6.まとめ
タイル補修が必要なサインには、タイルの浮き、剥がれ、ひび割れ、欠け、目地の劣化、白華、水濡れ跡などがあります。
特にタイルの浮きは、外観だけでは発見できない場合があります。タイルの浮きが進行すると剥落につながる可能性があるため、築年数が経過したアパート・マンションでは専門業者による調査が重要です。
タイルの小さなひび割れや欠けも、長期間放置すると雨水の侵入や下地の劣化につながる可能性があります。早い段階で劣化を発見できれば、部分的なタイル補修で対応できる可能性もあります。
大家さんが「タイルが少し欠けている」「目地がひび割れている」「外壁に白い跡がある」「以前よりタイルの見た目が変わった」と感じた場合には、専門業者へ相談することをおすすめします。
ハマリノでは、外壁タイルの状態を確認し、建物の状況に合わせた大規模修繕、外壁塗装、防水工事などのプランをご提案しています。
静岡県浜松市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！
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