こんにちは！静岡県浜松市のアパート・マンション大規模修繕専門店「ハマリノ」です。
築20年を超えるアパートやマンションを所有している大家さんの中には、「最近、共用部の照明がちらついている」「電気設備の老朽化が心配…」と不安を抱えている方も多いのではないでしょうか？
大規模修繕工事というと外壁塗装や屋上防水がメインと思われがちですが、実は“電気設備の改修”も非常に重要な項目です。特に感電や火災といった重大な事故を防ぐためには、電気設備の劣化状況を正しく把握し、適切な改修工事と安全対策を講じることが欠かせません。
この記事では、大規模修繕工事のタイミングで実施すべき電気設備の改修内容や工事の進め方、安全対策、業者選びのポイント、工事後のメンテナンスに至るまで、静岡県浜松市の大家さんに役立つ情報を詳しく解説します。
1. 電気設備改修の重要性とは？建物の安全性を左右する要素を解説
電気設備の改修は、単なるリニューアルではありません。建物の「安全」と「信頼性」を確保するための重要な施策です。特に築20年以上経過したアパートやマンションでは、配線や分電盤が当初の規格に合わず、事故リスクが高まることがあります。ここでは、改修がなぜ必要なのか、どのようなリスクが潜んでいるのかを解説します。
老朽化した配線のリスクと事故事例
築20年以上の建物では、建設当時に使用された電線の絶縁性能が劣化し、漏電やショート、トラッキング現象による火災のリスクが高まります。天井裏や配電盤内部など、目に見えない部分での劣化が進行していることが多く、実際に以下のような事故が全国で報告されています。
アパートの共用廊下にある照明器具から発火し、住戸に延焼
天井裏の電線がネズミにかじられ、ショートして火災が発生
老朽化した分電盤から異臭・発煙があり緊急停止
こうした事故は「見えない部分」で起こるため、定期的な点検や予防的な改修を怠ると、入居者の命を脅かす深刻なトラブルへと発展するおそれがあります。
電気設備の更新が防災性能に与える影響
改修によって、漏電ブレーカーや高感度の安全遮断装置を導入すれば、異常時に瞬時に通電を遮断できるようになります。これにより感電や火災を未然に防げるだけでなく、老朽機器による無駄な電力消費を抑えることもできます。
さらに、照明器具をLED化し、人感センサー付きにすることで、エネルギー効率の向上に加え、夜間の視認性向上や防犯性向上も期待できます。災害時には非常灯としての機能を発揮し、入居者の避難経路の安全確保にもつながります。
2. 大規模修繕工事における電気設備の改修内容と流れ
電気設備の改修工事は、事前調査から設計、実施、確認まで段階的に進められます。どのような設備が対象になるのか、どのように工事が進んでいくのかを理解することが、安全で無駄のない修繕計画の第一歩です。
改修対象となる主な機器と設備一覧
大規模修繕時に見直すべき電気設備は以下のとおりです。
キュービクル（高圧受電設備）：老朽化や漏油、遮断器の不具合が起きやすく、定期交換が必要
分電盤・配電盤：老朽化でブレーカーの動作不良が起こるため、定期的な点検・交換が重要
共用照明（廊下・階段・外灯）：照度低下・虫の侵入・配線腐食などが劣化のサイン
避雷設備：落雷被害を防ぐ重要設備。錆や接続部の腐食がないか点検
電力幹線・弱電ケーブル：絶縁劣化や配線ルートの老朽化で交換が必要な場合あり
インターホン・テレビアンテナ・防犯カメラ：住民の安心を支える設備。技術の進化により更新も検討
これらの設備は、日常の利便性だけでなく、建物全体の防災・防犯性能にも直結します。
設計から施工までの一般的な工程
現地調査・劣化診断
配線・機器の状態や使用年数、法定基準との乖離を確認
改修設計・見積作成
電気工事士や設計士による改修案の策定
工事実施
工事は共用部分の一時的な停電を伴いながら、段階的に行われます
法令に基づく検査・試験
絶縁抵抗・接地抵抗・動作確認・電圧チェックなどを実施
引き渡し・報告書提出
点検記録・竣工図面・写真などを報告書にまとめ、管理組合や大家さんに提出
住民への影響を最小限にするため、事前通知や工事期間中の案内表示、騒音対策などの配慮も不可欠です。
3. 安全対策の要！電気設備改修時に留意すべきポイント
電気設備の工事は感電や火災など重大事故のリスクを伴います。適切な安全対策を講じることが、作業員はもちろん、住民の安全を守るためにも不可欠です。ここでは、安全に配慮した工事の進め方を解説します。
作業中の感電・火災リスクをどう防ぐか
電気工事は命に関わるリスクを伴います。特に以下のようなケースで事故が発生しやすくなります。
雨天や湿気の多い場所での作業
高所での作業中に誤って通電状態に触れる
老朽化配線の絶縁劣化を見逃す
このため、感電防止には以下の対策が不可欠です。
感電防止用具（絶縁手袋・ヘルメット・絶縁工具）の徹底使用
電源遮断後の電圧確認
有資格者（第一種・第二種電気工事士）による作業限定
火災対策としては、配線の発熱を避ける設計、熱を持ちやすい場所の換気、電気機器まわりの清掃（ホコリ除去）も重要です。
安全管理体制とチェックリストの作成方法
安全な工事を行うためには、現場ごとのチェックリストの整備が欠かせません。たとえば：
作業前：通電状態の確認、ブレーカー遮断、工具・機材点検
作業中：絶縁具着用、周囲への注意喚起、リーダーによる進捗確認
作業後：通電前確認、動作試験、後片付けと清掃
こうしたチェックリストの共有と報告の徹底が、安全事故ゼロの鍵となります。
4. 専門業者選定のポイントと工事監理の役割
電気設備工事は専門性が非常に高いため、業者選定は慎重に行う必要があります。工事の品質と安全性を確保するためにも、信頼できる業者と、それを監理する第三者の存在が鍵を握ります。
電気設備業者の資格・実績の確認方法
信頼できる業者を選ぶには、次の点を確認しましょう。
電気工事業の登録証：都道府県知事による登録が必須
第一種または第二種電気工事士の在籍
同規模建物の改修実績：集合住宅・アパートでの工事経験
アフターフォロー体制：トラブル時の迅速対応ができるか
過去の施工事例や、実際に管理組合とやり取りした実績があるかを聞いておくと、安心感につながります。
工事監理者による品質・安全確保の具体例
第三者の監理者が入ることで、以下のようなメリットがあります。
手抜き工事の防止
不適合工事の早期是正
図面通りの配線や設置の確認
工事工程・品質管理のチェック
電気工事のミスは目に見えづらいため、専門の監理者の存在が施工品質の担保となります。
5. 改修後の点検・メンテナンスで安全性を長期維持
工事が完了しても、そこがゴールではありません。定期的な点検とメンテナンスを怠ると、せっかくの改修が無意味になってしまいます。ここでは、改修後に必要な維持管理について解説します。
定期点検の頻度とチェック項目
改修後も継続的な点検が必要です。
年1回の法定点検（電気設備技術基準）
自主点検（月1〜年2回）
チェック項目には以下が含まれます：
ブレーカー・分電盤の動作確認
絶縁抵抗測定（漏電確認）
分電盤内の温度・サビ・腐食の有無
非常灯・誘導灯の点灯試験
早期発見によって事故を未然に防ぐとともに、設備の長寿命化にもつながります。
長期修繕計画と電気設備維持管理の連動性
大規模修繕の一環として電気設備も計画的に更新・点検することで、突発的な出費や足場再設置の手間を削減できます。
外壁塗装・屋上防水と合わせた工事で足場コストを削減
長期修繕計画に「電気設備更新周期」を明記
これにより、資金計画や実施時期の調整もスムーズに行えるようになります。
6. まとめ
大規模修繕工事において「電気設備の改修と安全対策」は、見逃されがちですが非常に重要な要素です。電気設備は、建物全体のインフラを支える中枢であり、劣化が進むことで感電・漏電・火災といった重大な事故につながる恐れがあります。 まず、老朽化した配線や分電盤の放置は、大きな安全リスクを孕んでいます。過去には電気配線の劣化が原因で発火した事故や、避雷設備の不備による落雷被害などの事例も報告されています。こうした事故は、適切な時期の改修と定期的な点検によって未然に防ぐことが可能です。 この記事では、電気設備の改修対象としてキュービクルや分電盤、幹線、照明器具などの具体例を挙げ、その工事の流れや設計・施工プロセスも紹介しました。また、安全対策のポイントとして、作業中の感電・火災防止のためのチェックリストや管理体制の構築、資格のある専門業者の選定の重要性についても詳しく解説しています。 さらに、改修工事が終わった後も、定期点検とメンテナンスを怠らず、長期修繕計画の中に電気設備の更新周期を盛り込むことで、建物の安全性と機能性を長期にわたって維持することができます。 電気設備の改修は目に見えにくく、後回しにされがちですが、建物の「安全・快適・信頼性」を守るためには不可欠です。築年数の経ったアパートやマンションを所有している大家さんこそ、早めの対応と計画的な見直しが求められます。静岡県浜松市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！ハマリノでは、静岡県浜松市でお客様にピッタリのプランを提案しています。
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